Iznajmljivanje nekretnina prepoznata je poduzetnička aktivnost u Hrvatskoj, ali i jedna od onih koja je slabo ili gotovo uopće nije nadzirana usprkos svim propisanim zakonima. Mnogi građani iznajmljivanjem svojih nekretnina dolaze do izvora zarade, bilo jedinog ili dodatnog. Dok se u svim ostalim poslovnim aktivnostima ne vodi rasprava o postojanju poreznih obveza, kod najma nekretnina druga je priča.
Rijetki su izuzeci koji poreznoj upravi prijavljuju najam svojih nekretnina, dok većina iznajmljivača čvrsto stoji iza odluke kako neće prijaviti podstanare u svojim stanovima.
Podstanarstvo bez ugovora o najmu ne smije biti prihvatljivo
Slaba informiranost građana o stvarnim iznosima poreza na najam nekretnina i nepostojanje djelotvornog nadzora nad istim rezultiraju iznajmljivanjem nekretnina na ”crno” što u konačnici dovodi do neuređenih odnosa između najmodavaca i najmoprimaca. Najmodavci odbijaju sklopiti ugovore o najmu ili podižu iznos najamnine za iznos poreza koji moraju platiti, što se nepovoljno odražava i na same podstanare. Bez ugovora o najmu, najmodavci ne mogu biti sigurni da će najmoprimci uredno izvršavati svoje obveze plaćanja najamnine i ostalih troškova, dok najmoprimci ne mogu računati da neće biti izbačeni iz stanova ili da će im biti vraćen polog.
Koliko iznosi porez na dohodak od imovine i kad se plaća prirez tom porezu?
Građani koji iznajmljuju stambene prostore ostvaruju dohodak od imovine i prema tome plaćaju porez na dohodak od imovine, a uz to i prirez porezu na dohodak.
Dohodak od imovine na osnovu najma čini razlika između primitaka od najma i priznatih izdataka koji su određeni u paušalnom iznosu. Izdaci se priznaju u visini od 30% najamnine.
Dobivena razlika oporezuje se stopom od 12 %, a uz to postoji i obveza plaćanja prireza porezu na dohodak. Odluku o prirezu poreza na dohodak donose grad ili općina, a izračunava se tako da se utvrđena svota poreza na dohodak pomnoži s propisanom stopom prireza. Svaki grad i općina imaju pravo odlučiti koliko će iznositi prirez, pa tako u Zagrebu on iznosi 18%, u Splitu i Rijeci je 15%, dok Osijek ima stopu prireza od 13%.
Primjer izračuna poreza na dohodak od imovine i prireza porezu na dohodak u Zagrebu
Mjesečna najamnina stana u Zagrebu iznosi 2500 kuna. Priznati izdaci iznose 30%, odnosno 750 kn i oduzimaju se od cijelog iznosa najamnine. Razlika iznosi 1750 kuna i oporezuje se stopom od 12%, što iznosi 210 kuna.
2500 kn x 30% = 1750 kn
1750 kn x 12% = 210 kn
U Zagrebu prirez iznosi 18% koji se množi sa dobivenim porezom na dohodak od imovine, te u konačnici iznos poreza na dohodak od imovine zajedno s prirezom iznosi 247.80 kuna.
210 kn x 18% = 37.80 kn
210 kn + 37.80 kn = 247.80 kn
Nastanak porezne obveze za najam nekretnina
Obvezu prijave poreza za najam stana ima najmodavac, koji mora nadležnoj poreznoj upravi dostaviti ugovor o najmu kojeg je sklopio s najmoprimcem u roku od 8 dana od dana zaključenja ugovora. Ugovor ne mora biti ovjeren kod javnog bilježnika niti je potrebno solemnizirati ga. Porezna uprava potom donosi rješenje po kojem se plaća porez, do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec, za cijelo vrijeme trajanja ugovorenog najma. Nakon raskida ugovora o najmu, najmodavac je isto dužan prijaviti poreznoj upravi u roku od 8 dana od raskida.
Ugovor o najmu mora sadržavati osnovne podatke najmodavca i najmoprimca, podatke o nekretnini koja se iznajmljuje (kvadratura, lokacija i svrha najma) i najbitnije iznos najamnine. Ukoliko u ugovor stavite nižu cijenu najamnine od one dogovorene, porezna uprava će sama procijeniti tržišnu vrijednost i prema tome odrediti iznos poreza. Ako je ugovoreno da se nekretnina daje drugoj osobi na korištenje bez naknade, smatra se da najmodavac poreznoj upravi nije prijavio najam nekretnine. Iznimka nisu niti članovi obitelji.
Prijava poreza koristi i najmoprimcima jer stječu pravo na ostvarivanje porezne olakšice na najam stana, a koja se prijavljuje u godišnjoj poreznoj prijavi. Porezna olakšica iznosi 50% od plaćene najamnine, ali iznos ne može biti viši od 12.000,00 kuna godišnje.
Iz svega navedenog vidimo da su porezna opterećenja cjenovno prihvatljiva u odnosu na iznos najamnina koje se plaćaju za najam nekretnina. Građane je potrebno educirati, jer mnogi od njih vjeruju da je oporezivanja najma puno skuplje ili primjerice, da podstanarima daje prava zbog kojih oni ne bi smjeli prisilno iseliti iz stana u slučaju neplaćanja najamnine i režijskih troškova. Poticanjem ugovaranja najma nekretnina i prijavom poreznoj upravi korak smo bliže uređenijim pravnim odnosima na tržištu nekretnina u Hrvatskoj.
