Nakon što smo u prethodnom članku naveli koju dokumentaciju mora imati nekretnina koja se prodaje, u ovom donosimo pobliže opisan proces kupoprodaje, za sve one koji prvi put kreću u rješavanje svog stambenog pitanja.
Kad ste sigurni da ste pronašli nekretninu koju želite kupiti, vrijeme je da pokrenete proces kupnje.
Kupnja nekretnine gotovinom rješava se u nekoliko dana, dok kreditom banke traje malo duže i potrebno je riješiti više papirologije. Ovisno o tome u kojoj ćete banci uzeti stambeni kredit, moglo bi se dogoditi da od vas traže neku dodatnu dokumentaciju koju recimo u drugoj banci ne traže.
Prvi korak je potpisivanje predugovora kojim ugovorne strane preuzimaju obvezu sklapanja glavnog kupoprodajnog ugovora. Kako bi predugovor bio valjan potrebno je u njemu navesti opis nekretnine i cijenu, a preporuča se i da se u predugovor unese rok do kojeg bi ugovorne strane trebale sklopiti glavni ugovor. Dobro je navesti malo dulji rok u predugovoru kako ne biste zbog nepredviđenih okolnosti morali potpisivati aneks, te se obično navodi rok od 60 dana za sklapanje glavnog kupoprodajnog ugovora.
Jedna od glavnih stavki koja se definira u predugovoru je plaćanje kapare. Kapara se ugovara u iznosu između 5 i 10 % od dogovorene kupoprodajne cijene, te se ugovara kao odustatnina. U tom slučaju ako od kupnje odustane kupac, prodavatelj u cijelosti zadržava iznos kapare, a ako prodavatelj odustane od prodaje, tada je dužan kupcu vratiti iznos dvostruke kapare. Po isplati ukupnog kupoprodajnog iznosa kapara se vraća kupcu ili se uračunava u ukupan iznos.
Predugovor nije potrebno ovjeravati kod javnog bilježnika, ali ako se kupac i prodavatelj žele osigurati zbog plaćene kapare, može se ovjeriti. Pritom samo treba imati na umu kako od 2017. godine javni bilježnici prosljeđuju poreznoj upravi svaki promet nekretninama i kako biste ovjeravanjem predugovora mogli prije dobiti rješenje od porezne uprave o plaćanju poreza na promet nekretninama, nego što ćete kupiti nekretninu.
S prodavateljem provjerite je li nekretnina koju prodaje dio bračne ili izvanbračne stečevine. Ako jest, tada je potrebno sastaviti izjavu o suglasnosti ili ona može biti navedena u predugovoru kojim je bračni ili izvanbračni drug suglasan s prodajom nekretnine. Potpis bračnog ili izvanbračnog druga koji daje suglasnost za prodaju nekretnine mora biti ovjeren kod javnog bilježnika.
Svaka banka traži određenu dokumentaciju koja joj je potrebna za odobrenje i obradu stambenog kredita, o čemu će vas najbolje uputiti vaš osobni bankar. Nakon što predate predugovor u banku, slijedi procjena od strane ovlaštenog procjenitelja koji će procjenu predati vašoj banci. Temeljem prikupljene dokumentacije banka kreće u postupak obrade kreditnog zahtjeva i računa kreditnu sposobnost podnositelja zahtjeva, a uz to određuje instrumente osiguranja povrata kredita. Kad banka odobri kredit, a instrument osiguranja je u ovom slučaju nekretnina, ugovor o kreditu se mora solemnizirati kod javnog bilježnika, uz nazočnost svih sudionika u kreditnom odnosu kao i založnih dužnika. Uz to se obavezno potpisuje i ovjerava kupoprodajni ugovor, koji sadrži sve bitne stavke kao i predugovor. Kako bi mogle pripremiti ugovor o kreditu, neke banke traže da kupoprodajni ugovor bude ovjeren i prije solemnizacije ugovora o kreditu, stoga je najbolje to razjasniti odmah s osobnim bankarom.
Solemnizirani ugovor o kreditu se zajedno s prijedlogom za uknjižbu založnog prava u korist banke mora dostaviti nadležnom Općinskom sudu, odnosno Zemljišno – knjižnom odjelu kako bi se uknjižilo pravo zaloga na nekretnini. Kad ono bude vidljivo na izvatku iz zemljišnih knjiga, isti se zajedno s rješenjem kojim se dozvoljava upis založnog prava u korist banke dostavlja osobnom bankaru.
Iza toga slijedi isplata iznosa od strane banke, nakon čega prodavatelj izdaje kupcu tabularnu izjavu ovjerenu kod javnog bilježnika s kojom se kupac može uknjižiti kao novi vlasnik nekretnine.
Kako bi se kupac mogao upisati kao novi vlasnik nekretnine, potrebno je Zemljišno-knjižnom odjelu dostaviti prijedlog za upis vlasništva, kupoprodajni ugovor, tabularnu izjavu, dokaz o državljanstvu, te se mora platiti sudska pristojba.
