Svaki građanin koji ostvari prihod od prodaje imovine i imovinskih prava u većini slučajeva nema obvezu plaćanja poreza na dohodak. Kad govorimo o otuđenju nekretnine, najčešće pod tim podrazumijevamo prodaju, ali ono može biti i zamjena, nasljeđivanje ili drugi prijenos vlasništva.
Pravne osobe koje otuđuju nekretnine u okviru registrirane samostalne djelatnosti kao što su obrt ili trgovačko društvo, plaćaju porez na ostvareni dohodak odnosno dobit, te im se zarada oporezuje na osnovu oporezivanja poduzetničke aktivnosti.
Fizičke osobe koje otuđuju nekretninu koju su stekle nekim pravnim poslom (kupnjom, nasljeđivanjem ili vlastitom gradnjom), u određenim slučajevima moraju biti svjesne nastanka porezne obveze na zaradu ostvarenu otuđenjem nekretnine. Nastanak porezne obveze prilikom otuđenja nekretnine spada u porez na dohodak od imovine, a dva su različita slučaja kad ona može nastati.
Otuđenje nekretnine dvije godine od nabave nekretnine
Fizička osoba koja proda ili na neki drugi način otuđi nekretninu prije isteka roka od dvije godine od dana nabave nekretnine dužna je platiti porez na dohodak od imovine po stopi od 24%, koja je uvećana za iznos prireza. Rok od dvije godine računa se od dana kad je otuđitelj stekao nekretninu. Zarada se neće oporezivati ako je otuđena nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku ili članovima uže obitelji, čije je srodstvo moguće dokazati na temelju vjerodostojnih isprava. Pritom se članovima uže obitelji smatraju supružnik, djeca i roditelji. Teži je proces dokazivanja je li nekretnina doista služila za stanovanje poreznom obvezniku i njegovoj obitelji, zbog čega je vrlo važno držati se propisa o prijavi prebivališta, odnosno boravišta. Zarada se neće oporezivati niti ako se radi o otuđenju nekretnine između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji, između razvedenih bračnih drugova ako se može dokazati da je u neposrednoj vezi s razvodom braka ili nasljeđivanjem nekretnine.
Otuđenje više od 3 nekretnine u roku od 5 godina
Drugi slučaj kad fizička osoba može postati poreznim obveznikom otuđenjem nekretnine je ako u roku od pet godina proda ili na drugi način otuđi više od tri istovrsne nekretnine. Istovrsne nekretnine su one nekretnine koje su istovrsne prema prirodnom obliku i namjeni. Primjerice kod zemljišta jedna su vrsta poljoprivredna, a druga građevinska zemljišta. Kod zgrada jedna su vrsta stambene zgrade, a druga poslovne zgrade, isto kao i dijelovi zgrade (garaže, spremišta i sl.). Kad se otuđuje zgrada s više stanova ili poslovnih prostora, svaki se stan odnosno poslovni prostor smatra jednom nekretninom, a kod zemljišta se svako zemljište ili svaka čestica na kojoj se zemljište nalazi, smatra jednom nekretninom. Dakle, ako se jedno zemljište nalazi na tri različite čestice, svaka se smatra zasebnom nekretninom. Prodajom četvrte istovrsne nekretnine stvaraju se uvjeti za oporezivanje zarade za sve četiri nekretnine, a ne samo za posljednju, četvrtu. Porezna stopa i ovdje iznosi 24%, uvećana za iznos prireza.
Što je s darovanim nekretninama?
Za darovane nekretnine vrijedi drugačije pravilo. Kako bi nastala porezna obveza za otuđenje, gleda se razdoblje od dana kad je darovatelj stekao nekretninu do dana kad je daroprimatelj istu otuđio. Ako je daroprimatelj otuđio nekretninu u roku od dvije godine otkad je darovatelj stekao nekretninu, tada za daroprimatelja nastaje porezna obveza na ostvarenu zaradu. Ako porezni obveznik proda tri istovrsne nekretnine stečene darovanjem, razdoblje od pet godina računa se od dana kad ih je stekao darovatelj. Razlika u odnosu na prvi slučaj je što se ovdje porezna obveza utvrđuje darovatelju.
Iznimka je kad se radi o izvlaštenju nekretnina od strane državnih tijela po posebnom zakonu i otuđenju zemljišta čija je pojedinačna površina do 250 četvornih metara, a ukupno do 1000 četvornih metara, što ne ulazi u porezno opterećenje.
Porezni gubici
Porez na dohodak po osnovi otuđenja nekretnina plaća se na zaradu ostvarenu prodajom nekretnina. Porezna osnovica je razlika između tržišne vrijednosti otuđene nekretnine i njezine nabavne vrijednosti koja je uvećana za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda. Ako se ulaganjem povećala vrijednost nekretnine, za što mora biti priložena odgovarajuća dokumentacija, porezna osnovica će se umanjiti. Ako porezni obveznik plati porez na dohodak od imovine na zaradu ostvarenu prodajom nekretnine prije isteka roka od dvije godine od dana nabave, a uz to otuđi i druge istovrsne nekretnine, ta će mu se nekretnina svejedno računati u prodaju više od tri nekretnine u roku od pet godina. Porez koji je prethodno platio na zaradu ostvarenu prodajom jedne nekretnine uračunat će se u podmirenje porezne obveze po osnovi prodaje više od tri istovrsne nekretnine u razdoblju od pet godina, pa neće dvaput platiti porez na istu zaradu.
U situaciji kad porezni obveznik proda nekretnine i na nekima ostvari zaradu, a na nekima gubitak, priznat će mu se umanjenje porezne osnovice za ostvareni gubitak, ali samo od istovrsnog dohotka. Gubitak na prometu nekretninama može umanjiti samo osnovicu poreza na dohodak ostvarenog prodajom nekretnina u istoj kalendarskoj godini.
