Katastar i zemljišne knjige dva su registra u Republici Hrvatskoj na kojima se temelji sustav registriranja nekretnina i prava koja postoje na njima. Katastar služi za opisivanje nekretnina odnosno sadrži podatke o katastarskim česticama, zgradama i drugim građevinama koje trajno leže na zemljinoj površini ili ispod nje te o posebnim pravnim režimima na zemljinoj površini i nije mjerodavan za utvrđivanje prava vlasništva.
Za utvrđivanje prava vlasništva nad nekretninama nadležne su zemljišne knjige koje se vode u zemljišnoknjižnim odjelima pri općinskim sudovima. U glavnu knjigu se upisuju nekretnine i promjene nad njima te stvarna prava na nekretninama i promjene tih prava.
Osim u zemljišnim knjigama, velik broj nekretnina još je uvijek upisan u knjizi položenih ugovora, premda su one već odavno trebale biti izvan upotrebe. Kakva je razlika između zemljišnih knjiga i knjige položenih ugovora, pročitajte u nastavku.
Glavna knjiga kod zemljišnih knjiga se vodi za sva zemljišta u jednoj katastarskoj općini. Sastoji se od zemljišnoknjižnih uložaka, a u svaki od njih se upisuje jedno zemljišnoknjižno tijelo koje se može sastojati od jedne ili više katastarskih čestica koje se nalaze u istoj katastarskoj općini.
Zbirka isprava se uređuje zajednički za sve glavne knjige koje se vode kod jednog suda. Od svake isprave na temelju koje je dopušten upis u zemljišne knjige zadržava se barem ovjerovljeni prijepis, a ulaganjem tih prijepisa nastaje zbirka isprava, odnosno prijepisi se uvezuju u sveske.
Knjiga položenih ugovora vodi se odvojeno za svaku katastarsku općinu. Glavna knjiga se sastoji od uvezanih poduložaka, te se za svaki stan vodi poseban poduložak. U zbirci isprava pohranjeni su ovjerovljeni prijepisi isprava na temelju kojih je izvršen upis u knjigu položenih ugovora.
Što je knjiga položenih ugovora i kakva je razlika u odnosu na zemljišne knjige?
Ustrojena je 1991. godine Pravilnikom o ustrojavanju i vođenju knjige položenih ugovora, s izmjenama i dopunama iz 1994. godine.
Knjiga položenih ugovora bila je osnovana kako bi se upisalo vlasništvo na stanovima u društvenom vlasništvu na kojima je postojalo stanarsko pravo i koji su otkupljeni po Zakonu o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo. U knjigu položenih ugovora su se upisivali otkupljeni stanovi, vlasništvo i druga prava na tim stanovima kad u zemljišnoj knjizi nije bila upisana zgrada izgrađena na zemljištu koje je bilo u društvenom vlasništvu, a koje je kao takvo bilo upisano u zemljišne knjige ili kad nije bio upisan stan kao poseban dio zgrade izgrađene na zemljištu u društvenom vlasništvu. Nakon što su na snagu stupili Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Zakon o zemljišnim knjigama uspostavljeno je pravno jedinstvo zemljišta i zgrade, te posebnih dijelova zgrade i nakon toga više nije moguće upisivati vlasništvo posebnog dijela zgrade u knjigu položenih ugovora.
Knjiga položenih ugovora javna je knjiga kao i zemljišne knjige, a izvadak iz nje ima istu pravnu snagu kao i izvadak iz zemljišne knjige u prometu nekretninama. Istog su oblika i sastoje se od tri lista: popisni list (A), vlasnički list (B) i teretovnica (C).
Problemi koji se danas javljaju je da danas imamo velik broj neetažiranih zgrada, a vlasnici posebnih dijelova stana često ne žele pokrenuti postupak etažiranja zgrade jer i na ovaj način mogu prodavati ili nasljeđivati nekretnine. Mnogi prodavatelji ili kupci još uvijek ne znaju ili su dobili krivu informaciju kako nije moguće kupiti stambenim kreditom stan koji je upisan u knjigu položenih ugovora, što je netočno. Stanove s izvatkom iz knjige položenih ugovora moguće je kupiti i putem stambenog kredita.
2013. godine donesen je Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine (etažnog vlasništva), kako bi se spriječile primjerice moguće višestruke prodaje ili višestruka hipotekarna opterećenja. Njime bi se u zemljišnu knjigu, odnosno u glavnu knjigu mogle upisati čestice i na njima izgrađene zgrade te prenijeti postojeći upisi iz knjige položenih ugovora. Povezivanje je potrebno provesti u cilju konačnog uređenja vlasničkih prava nad nekretninama što bi dugoročno imalo pozitivne posljedice i na investicijsku politiku, kao i gospodarstvo u Hrvatskoj.
