Strani državljani sve su češći kupci nekretnina u Hrvatskoj, ali za neke od njih vrijede malo drugačija pravila za kupnju. Prema Ustavu Republike Hrvatske stjecanje prava vlasništva nad nekretninama za strane fizičke i pravne državljane uređeno je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
Za početak bitno je razjasniti koja se pravna ili fizička osoba smatra stranim državljanom. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima stranu pravnu osobu određuje kao svaku koja ima registrirano sjedište izvan Republike Hrvatske, bez obzira kojoj državi pripadaju njeni osnivači ili članovi. Strana fizička osoba je svaka osoba koja nema hrvatsko državljanstvo. One osobe koje po rođenju ili nekoj drugoj pravnoj osnovi imaju strano državljanstvo uz hrvatsko, ne smatraju se stranim fizičkim osobama.
Da bi strana fizička ili pravna osoba mogla steći pravo vlasništva nekretnine u Hrvatskoj, mora osim općih i posebnih pretpostavki zadovoljiti i one dodatne. Opće i posebne pretpostavke su pretpostavke koje moraju zadovoljiti domaće fizičke i pravne osobe za stjecanje prava vlasništva, dok su dodatne propisane za strane državljane.
Strani državljani u Republici Hrvatskoj dijele se na one koji dolaze iz područja Europske unije i one koji dolaze iz područja izvan nje.
Državljani zemalja članica Europske unije pravo vlasništva nekretnina stječu prema istim uvjetima kao i državljani Republike Hrvatske, od čega su izuzetak poljoprivredna zemljišta za koja vrijedi moratorij na njihovu kupnju do srpnja 2023. godine.
Državljani s područja izvan Europske unije moraju dobiti suglasnost u upravnom postupku od ministra pravosuđa za kupnju nekretnina u Republici Hrvatskoj. Važno je znati da samo oni državljani koji dolaze iz država izvan Europske unije, a s kojima Hrvatska ima uzajamnost u stjecanju prava vlasništva na nekretninama, mogu kupiti nekretnine. Što se tiče država s kojima Hrvatska nema dogovorenu uzajamnost, fizičke osobe iz tih država ne mogu kupovati nekretnine i stjecati pravo vlasništva, ali mogu ih kupiti kao pravna osoba, odnosno kao vlasnici trgovačkih društava sa sjedištem u Republici Hrvatskoj. U tom slučaju vlasnik kupljene nekretnine je trgovačko društvo registrirano u Hrvatskoj u kojemu je strani državljanin član društva. Popis s državama za koje vrijedi pravilo uzajamnosti možete pronaći na stranicma Središnjeg državnog portala.
Iznimno, fizičke i pravne osobe koje dolaze iz Švicarske Konfederacije mogu stjecati vlasništvo nekretnina pod istim pretpostavkama kao i državljani Republike Hrvatske te pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj, osim nekretnina u izuzetim područjima kao što su poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom. Za stjecanje vlasnišva nije potrebno ishoditi suglasnot ministra pravosuđa.
Za državljane Ujedinjenog Kraljevstva nakon njihovog izlaska iz Europske unije također vrijede drugačija pravila. U prijelaznom razdoblju do 30. prosinca prošle godine mogli su kupovati nekretnine pod istim uvjetima kao i državljani Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Hrvatskoj, te za stjecanje vlasništva nije potrebna suglasnost ministra pravosuđa.
Niti jedan strani državljanin, bio on fizička ili pravna osoba, ne može kupiti nekretnine koje se nalaze u zaštićenim dijelovima prirode, kao niti šumska zemljišta.
