Svaki ozbiljniji poduzetnik obavlja svoj posao u za to primjerenom prostoru, zbog čega se često javlja potreba za zakupom poslovnog prostora. U pravnim poslovima koji se vezuju uz nekretnine uvijek se savjetuje sve definirati ugovorom, tako da zakup poslovnog prostora nije iznimka.
Ugovor o zakupu poslovnog prostora potpisuje se između zakupodavca, odnosno vlasnika poslovnog prostora i zakupnika, pravne ili fizičke osobe koja će ga zakupiti. Odredbe ovog ugovora definirane su Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora.
Isti zakon poslovnim prostorom podrazumijeva poslovnu zgradu, poslovnu prostoriju, garažu i garažno mjesto.
Kao i kod drugih pravnih poslova u prometu nekretnina, i ovaj ugovor mora biti sastavljen u pisanom obliku.
Najbitnije odredbe ugovora o zakupu
Ugovor o zakupu poslovnog prostora mora sadržavati:
– ime i prezime ili naziv, adresu prebivališta i osobne indentifikacijske brojeve obaju ugovornih strana,
– podatke za identifikaciju poslovnog prostora, odnosno broj katastarske čestice i zemljišnoknjižnog uloška, površinu poslovnog prostora i etažu na kojoj se on nalazi, poziciju i tlocrt
– djelatnost koja će se obavljati u navedenom prostoru,
– odredbe koje se odnose na korištenje zajedničkih uređaja i prostorija,
– rok predaje poslovnog prostora zakupniku,
– vrijeme na koje je ugovor sklopljen,
– iznos mjesečne zakupnine,
– pretpostavke i način izmjene zakupnine,
– mjesto i vrijeme sklapanja ugovora.
Nakon potpisivanja ugovora o zakupu, ukoliko on nije ovjeren ili solemniziran kod javnog bilježnika, zakupodavac mora jedan primjerak ugovora sam predati u nadležnu poreznu upravu.
Potpisivanjem ugovora zakupodavac se obvezuje predati poslovni prostor zakupniku, dok se zakupnik obvezuje platiti mu dogovoren iznos zakupnine. Ako zakupodavac ne preda zakupniku poslovni prostor u roku koji su dogovorili, tada zakupnik može raskinuti ugovor ili tužbom tražiti ostvarenje svog prava, te ima pravo tražiti naknadu štete. Prilikom predaje prostora u zakup, radi se primopredajni zapisnik kako bi se znalo u kakvom je stanju prostor predan. U slučaju da se takav zapisnik ipak ne sastavi, smatra se da je prostor predan u zadovoljavajućem stanju. Ugovorom se zakupodavac obvezuje izvršiti popravke te ima pravo urediti prostor i izvršiti radove koji bi u konačnici doveli do sniženja troškova energije i održavanja, o čemu mora na vrijeme obavijestiti zakupnika.
Obveze zakupnika su da plaća dogovorenu zakupninu i održava prostor, dok za sve radove i popravke koje treba ili želi izvršiti u prostoru, najprije mora obavijestiti zakupodavca. Ne smije davati prostor u podzakup osim ako drugačije nije navedeno u ugovoru.
Ako je ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen na određeno vrijeme, on prestaje istekom vremena na koji je sklopljen, dok onaj sklopljen na neodređeno vrijeme prestaje otkazom. Otkazni rok ugovorne strane mogu same ugovoriti, a ako u ugovoru nije određen, smatra se da otkazni rok iznosi 30 dana.
Zakupodavac može uvijek otkazati ugovor u slučajevima neplaćanja zakupnine i neodržavanja prostora od strane zakupnika, kao i zakupnik koji za to ne treba navesti razlog.
Izvor: Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, NN 125/11, 64/15, 112/18 na snazi od 22.12.2018.
