Sve što trebate znati o porezu na promet nekretnina
Proteklih godina uvedene su značajne promjene koje se tiču poreza na promet nekretnina, a posljednje izmjene Zakona o porezu na promet nekretnina stupile su na snagu u siječnju 2019. godine. Često se susrećemo s pitanjima o tome tko plaća porez, kako se on prijavljuje i u kojem roku se mora platiti. Takva pitanja su uobičajena za sve koji nisu stalno u poslu s nekretninama, stoga donosimo kratki vodič o svim bitnim stavkama s kojima morate biti upoznati ako ste u postupku stjecanja nekretnine.
Porezna stopa
Početak siječnja 2019. donio je posljednju promjenu Zakona o porezu na promet nekretnina, odnosno smanjenje porezne stope na 3%.
Tko je obveznik poreza na promet nekretnina?
Obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj, odnosno svaka fizička ili pravna osoba koja stječe nekretninu kupnjom, darovanjem, nasljeđivanjem, zamjenom ili nekim drugim načinom gdje nema naknade. Stjecanje se odnosi i na unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkih društava, stjecanje dosjelošću, postupkom likvidacije ili stečaja, na temelju odluke suda ili drugog tijela, kao i na ostale načina kojima se može steći nekretnina od drugih osoba. Kod zamjene nekretnina obje su strane obveznici poreza i plaćaju porez ovisno o vrijednosti nekretnine koju stječu u postupku zamjene. Ako se nekretnina dijeli na više idealnih dijelova, svaki stjecatelj plaća svoj dio.
Nekad popularna mjera kojom su plaćanja poreza bili oslobođeni svi oni koji su u svrhu rješavanja stambenog pitanja kupovali prvu nekretninu, ukinuta je početkom 2017.
Jedno pitanje koje se vrlo često javlja vezano je uz plaćanje poreza na novogradnju. Kad kupac kupuje novogradnju, odnosno nekretninu koja će prvi put biti nastanjena, a čiji je vlasnik trgovačko društvo koje je obveznik PDV-a, u tom slučaju ne plaća porez na promet nekretnina.
Porezna oslobođenja pri stjecanju nekretnina
Zakonom o porezu na promet nekretnina propisana su porezna oslobođenja koja se dijele na opća oslobođenja, porezno oslobođenje pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju bez naknade, kao i porezno oslobođenje pri unosu nekretnine u trgovačko društvo. Najčešće se pitanja postavljaju oko dijela o nasljeđivanju i darovanju nekretnina, odnosno njihovom stjecanju bez naknade.
Kod nasljeđivanja, darovanja i drugog stjecanja bez naknade od plaćanja poreza su oslobođeni bračni drug, potomci i preci koji čine uspravnu liniju, kao i posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s umrlim ili darovateljem. Bivši bračni drugovi koji uređuju svoje imovinske odnose također ne plaćaju porez. Sve fizičke i pravne osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave daruje nekretnine, odnosno daje ih bez naknade radi odštete ili drugih razloga u vezi s Domovinskim ratom, oslobođene su plaćanja poreza na promet nekretninama.
Opća oslobođenja između ostalog navode da porez ne plaćaju osobe koje su u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina, kao i izbjeglice i prognanici koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu. Građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište) na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava, kao i zaštićeni najmoprimci koji kupuju stan ili stambenu zgradu u kojima stanuju temeljem ugovora o najmu također nemaju obvezu plaćanja poreza. Na temelju ugovora o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju, bračni drug, potomci ili preci u uspravnoj liniji, te posvojitelji i posvojenici koji su u takvom odnosu s primateljem uzdržavanja, također ne plaćaju porez na promet nekretninama.
Kako prijaviti porez i kada se on plaća?
Najznačajnija promjena je svakako ona iz 2017, prema kojoj obvezu prijave prometa nekretnine imaju javni bilježnici. Stjecatelji nekretnina više nisu dužni prijavljivati Poreznoj upravi nastanak porezne obveze. Javni bilježnici su dužni po ovjeri potpisa na kupoprodajnom ugovoru ili drugim ispravama kojima se otuđuje nekretnina iste dostaviti nadležnoj Poreznoj upravi, a isto moraju učiniti i sudovi kao i ostala tijela koja donose odluke o raspolaganju imovinom. Iznimka od ovog slučaja je ako isprave kojima se stječe nekretnina nisu ovjerene kod javnog bilježnika ili nisu izdane od strane suda ili javnopravnog tijela koje ima nadležnost izdati ih. Kod potonjeg obvezu prijave prometa nekretninama ima stjecatelj nekretnine. Nakon što porezna uprava dostavi rješenje o utvrđivanju poreza na promet nekretnina, stjecatelj nekretnine ima rok od 15 dana da izvrši plaćanje u skladu s uputama iz rješenja.
Ponekad se može dogoditi da se ugovor o prijenosu vlasništva na nekretnini raskine prije nego što se prijenos obavi u zemljišnim knjigama, ili pak može doći do raskida, poništenja ili utvrđivanja ništetnosti ugovora, o čemu odlučuje sud. Tada je moguće poništiti i rješenje o utvrđivanju poreza na promet nekretnina.
Zaključno
Iako je ukinuto oslobođenje na plaćanje poreza prilikom kupnje prve nekretnine, ta odluka dovela je do sniženja porezne stope prvo na 4%, a zatim i na 3%. Prijava nastanka porezne obveze za javne bilježnike, sudove i ostala tijela koja odlučuju o raspolaganju imovine ne znači dodatan administrativni posao. Naime, oni su i do te promjene nadležnoj poreznoj upravi morali dostavljati isprave o prometu nekretnina kako bi se nadzirala prijava nastalih poreznih obveza. Iz svega navedenog možemo zaključiti kako su reforme Zakona o porezu na promet nekretninama u posljednje tri godine poprilično rasteretile porezne obveznike.
