Kod prodaje nekretnina vrijedi isto marketinško pravilo kao i kod prodaje bilo čega drugog – predstaviti ono što se prodaje u najboljem svjetlu. Kvalitetno oglašavanje i profesionalne fotografije dovest će potencijalne kupce, ali uredna i potpuna dokumentacija je ta koja će osigurati bržu prodaju nekretnine. Kao što se kaže, dobra priprema pola je odrađenog posla, stoga je dobro na početku uložiti malo vremena u prikupljanje dokumentacije. Prodaja nekretnina u ovom trenutku može izgledati kao zahtjevan i kompliciran proces, ali uz pomoć savjeta koje vam donosimo svladat ćete sve prepreke na koje biste mogli naići.
Provjerite dokumentaciju koju vaša nekretnina posjeduje
Uredno vlasništvo i posjedovanje svih potrebnih dozvola od ključne su važnosti za uspješnu realizaciju prodaje nekretnine. Pripremite dokumentaciju i uvjerite se u valjanost svih dozvola koje posjedujete, od kojih će svakog potencijalnog kupca posebno zanimati vlasnički list, građevinska dozvola i uporabna dozvola.
Za početak biste potencijalnim kupcima trebali pripremiti vlasnički list, odnosno zemljišnoknjižni izvadak. Vlasnički list kao dokaz vlasništva sadržava sve bitne podatke o nekretnini (katastarski broj, adresa, površina, način uporabe, izgrađenost), podatke o vlasništvu i sve promjene u vezi s njim, osobna ograničenja i raspolaganje zemljišnoknjižnim xtijelom, te na kraju podatke o tome je li nekretnina opterećena kakvim teretom (hipoteka, pravo nadzakupa ili prvokupa, otkupa, zabranom opterećenja ili otuđenja i sl.). Vlasnički list sadržava sve, pa čak i zabilježbe o tome da za nekretninu nije priložena uporabna dozvola ili je priloženo rješenje o izvedenom stanju.
Građevinska dozvola je dokument koji morate imati kako biste krenuli s gradnjom, odnosno rekonstrukcijom objekta. Zahtjev za građevinskom dozvolom podnosi investitor, a izdaju je veliki gradovi (iznad 35.000 stanovnika) ili gradovi sjedišta županija, kao i županijski uredi za sve gradove i općine na svom području. Građevinska dozvola prestaje važiti ako investitor ne pristupi gradnji nakon tri godine od dana njene pravomoćnosti. Pristupanjem gradnji bez izdane pravomoćne građevinske dozvole riskirate u najboljem slučaju uklanjanje konstrukcije, dok u suprotnom možete biti suočeni s kaznenom i prekršajnom prijavom.
“Bez uporabne dozvole nekretnina se ne može prodavati niti mijenjati vlasnika, a banka ne može upisati hipoteku na nju prilikom podizanja stambenog kredita”
Uporabna dozvola potvrđuje legalnost izgrađenog objekta, da je on izgrađen u skladu s građevinskom dozvolom i da se može koristiti. Bez uporabne dozvole nekretnina se ne može prodavati niti mijenjati vlasnika, a banka ne može upisati hipoteku na nju prilikom podizanja stambenog kredita. Uporabna dozvola izdaje se na zahtjev investitora za novoizgrađene objekte, a na temelju građevinske dozvole u roku od osam dana od tehničkog pregleda objekata. Za objekte građene prije 15. veljače 1968. smatra se da su građeni na temelju pravomoćne građevinske dozvole, a uporabna dozvola može se dobiti od tijela graditeljstva. Potrebno je priložiti kopiju katastarskog plana za katastarsku česticu na kojoj je građevina izgrađena i dokaz da je izgrađena prije 15.2.1968. od gradskog ureda za katastar i geodetske poslove. Za objekte izgrađene nakon tog datuma, a do 1. listopada 2007. godine, tijelo graditeljstva može izdati uporabnu dozvolu za građevinu izgrađenu na temelju akta za građenje izdanog do 1. listopada 2007. Uz zahtjev je potrebno priložiti građevinsku dozvolu, odnosno drugi odgovarajući akt.
Energetski certifikat je, uz vlasnički list, građevinsku i uporabnu dozvolu, još jedan vrlo važan dokument koji prodavatelj nekretnine mora imati. Radi se o dokumentu u kojem su prikazana energetska svojstva zgrade, odnosno njezinog posebnog dijela koji mora koristiti energiju kako bi održavao unutarnju temperaturu sukladno njenoj namjeni. Izrađuju ga osobe ovlaštene za energetsko certificiranje prema Pravilniku o energetskom pregledu zgrade i energetskom certificiranju. Vrijedi 10 godina od dana njegova izdavanja. Energetskih razreda ima 8 i opisuju prosječnu količinu energije koju nekretnina potroši u jednoj godini. Viši razred označava kvalitetniju nekretninu i manju potrošnju energije.
Etažnim elaboratom određuju se posebni suvlasnički dijelovi u zgradi, sporedni dijelovi koji im pripadaju, udjeli pojedinih suvlasnika u vlasništvu nad zajedničkim dijelovima zgrade i zemljišta na kojem je ona izgrađena. Vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine upisuje se u zemljišnu knjigu kao pravo povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine. Uvjet za njegovu izradu je da je nekretnina upisana u zemljišnoj knjizi i katastru. Etažnim elaboratom omogućava se nesmetano raspolaganje svojom nekretninom u svrhu prodaje ili kupnje, najma, zakupa, diobe ili ostavine, i sl.
Kod zemljišta i kuća potrebno je imati kopiju katastarskog plana koju izdaje katastar, a koja prikazuje položaj i oblik katastarske čestice, kao i posjedovni list koji sadrži podatke o katastarskim česticama koje koristi pojedini ovlaštenik na području određene katastarske općine i podatke o svakom pojedinom ovlašteniku.
Za građevinsko i poljoprivredno zemljište potrebno je još imati Izvod iz prostornog plana (PP), a za građevinsko i izvod iz detaljnog plana uređenja (DPU) kao i izvadak iz katastra.
Realizacija procesa kupoprodaje
Nakon što je sva dokumentacija provjerena i dogovorena je kupoprodajna cijena, na red dolazi sklapanje kupoprodajnog ugovora. U slučaju kad se nekretnina kupuje kreditom banke prvo je potrebno sklopiti predugovor, koji nije potrebno ovjeriti kod javnog bilježnika, i platiti kaparu. Kapara se plaća u iznosu od 5–10% od dogovorene kupoprodajne cijene i smatra se odustatninom. Nakon što banka odobri kredit, sklapa se kupoprodajni ugovor koji se mora ovjeriti kod javnog bilježnika, dok kupac s bankom sklapa ugovor o kreditu koji se mora i solemnizirati. Po isplati dogovorenog kupoprodajnog iznosa, prodavatelj predaje kupcu tabularnu izjavu ovjerenu kod javnog bilježnika, kako bi se kupac uknjižio kao novi vlasnik.
Nakon toga kupac još samo mora pričekati rješenje o utvrđivanju poreza na promet nekretninama od Porezne uprave kako bi platio porez. Kupci više nemaju obvezu prijave poreza na promet nekretninama, već to čine javni bilježnici.
Možda se na prvi pogled čini da je kupoprodaja nekretnine dugotrajan i ne baš lak proces, ali uz dobro odrađenu pripremu sve će ići puno lakše i brže. Problemi se uvijek mogu javiti, no sve se može riješiti otvorenom komunikacijom i dogovorom.
